Parcheggio condominiale: a chi spetta il posto auto?

Quali sono i criteri di assegnazione e le regole d’uso degli spazi comuni; quando si ricorre alla turnazione o al sorteggio; cosa fare in caso di diritti lesi.

In molti condomini italiani si litiga per questioni di parcheggio. Il motivo più frequente delle controversie è l’attribuzione degli spazi. Ci si chiede: a chi spetta il posto auto nel parcheggio condominiale?

La questione è ardua perché spesso i posti non bastano per tutti e qualcuno deve necessariamente restare escluso. Eppure, il Codice civile dispone che le aree destinate al parcheggio condominiale sono di proprietà comune; quindi, tutti i condomini vantano pari diritti su di esse. D’altronde, non può valere la rozza regola del “chi primo arriva parcheggia”, che creerebbe evidenti disparità e ingiustizie.

Così – se il regolamento condominiale non ha provveduto in partenza a disciplinare queste situazioni – deve intervenire l’assemblea per regolamentare l’uso dei parcheggi con turni a rotazione, in maniera da garantire a ciascuno, per quanto possibile, una fetta di spazio e di tempo ricavata da quella torta insufficiente per tutti. Chi resta insoddisfatto può sempre ricorrere al giudice per ottenere una diversa ripartizione.

In effetti, le norme urbanistiche ed edilizie prevedono, ma solo per i fabbricati di nuova costruzione, di riservare a parcheggio un’area di almeno un metro quadrato per 20 metri cubi di edificio. Ma questa normativa (che talvolta non viene rispettata) non basta a risolvere il problema pratico che si verifica in tutti i casi in cui il numero dei condomini – e delle loro autovetture – è maggiore di quello dei posti disponibili.

Vediamo, dunque, in base alla legge e alla giurisprudenza, a chi spetta il posto auto nel parcheggio condominiale, soffermandoci sui casi più ricorrenti e controversi, cioè quelli che alimentano le numerose controversie giudiziarie in materia.

Indice

1 Parcheggio condominiale: di chi è?
2 Posti auto in condominio: chi può parcheggiare?
3 L’uso esclusivo di posti auto nel parcheggio condominiale
4 Cosa si fa quando i posti auto non bastano per tutti i condomini?
5 Condomino danneggiato dall’assegnazione dei parcheggi: quali rimedi?
6 Parcheggi in condominio: approfondimenti

Parcheggio condominiale: di chi è?

Il parcheggio condominiale appartiene indistintamente a tutti i comproprietari dell’edificio, in quanto è una parte comune ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile. Tale norma menziona espressamente «le aree destinate a parcheggio».

Soltanto un regolamento condominiale contrattuale (cioè quello approvato all’unanimità da tutti i condomini nei rispettivi atti di acquisto delle loro proprietà o, successivamente, in un’apposita assemblea) potrebbe stabilire regole diverse, e così riservare alcuni spazi ad alcuni e non ad altri. Quindi, senza il consenso di tutti i membri della compagine condominiale non si può sottrarre un’area comune al legittimo uso di qualcuno, o anche di uno solo tra i suoi appartenenti.
Posti auto in condominio: chi può parcheggiare?

Una norma fondamentale per la vita condominiale è l’articolo 1102 del Codice civile, che regola l’uso delle cose comuni: tutti i condomini hanno diritto di usarle secondo la loro naturale funzione e nessuno può impedirlo agli altri perché i rispettivi diritti su quei beni sono paritetici. Ad esempio, una recente sentenza del tribunale di Roma [1] ha affermato che parcheggiare stabilmente la macchina nel cortile per lunghi periodi è un abuso che preclude «il libero e pacifico godimento» dell’area comune, specialmente se quella sosta «perenne» rende difficoltoso agli altri il transito e le manovre o quando ostacola l’accesso, anche pedonale, all’edificio.

Essendo il parcheggio condominiale una parte comune, ogni condomino ha il diritto di utilizzarlo per posteggiare la propria auto, ma sempre rispettando la destinazione tipica di quell’area: ad esempio, è vietato collocare negli spazi adibiti a parcheggio materiali, mobili ed oggetti diversi dai veicoli, trasformandoli in un deposito, o svolgervi altre attività, come l’artigianato.
L’uso esclusivo di posti auto nel parcheggio condominiale

L’uso esclusivo di posti auto nel parcheggio condominiale in favore di alcuni condomini soltanto può essere autorizzato solo all’unanimità, nel regolamento contrattuale o dall’assemblea, oppure quando (come raramente accade) i posti disponibili sono in esubero rispetto al numero dei condomini e delle loro auto; in questi casi, evidentemente, non c’è bisogno di stabilire regole particolari neppure per l’uso degli spazi comuni, che bastano per tutti.

La giurisprudenza riconosce ai disabili il diritto al parcheggio riservato in condominio: essi quindi vantano una priorità di assegnazione, da far valere soprattutto quando gli spazi sono insufficienti.
Cosa si fa quando i posti auto non bastano per tutti i condomini?

Se il numero dei posti auto è inferiore rispetto a quello dei condomini e risulta insufficiente per consentirgli di parcheggiare almeno un’autovettura a testa, l’assemblea può disporre l’uso turnario, assegnando gli spazi a rotazione in base ad una frequenza prestabilita (ad esempio, con un’alternanza settimanale o mensile) in modo da consentire a tutti di usufruirne in modo equilibrato. Se non si raggiunge l’accordo sulla turnazione, è possibile ricorrere al metodo del sorteggio.

Per la deliberazione assembleare che regola l’uso del parcheggio condominiale e l’assegnazione turnaria dei posti auto occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, rappresentativi di almeno la metà delle quote di proprietà dell’edificio, calcolate in base alla tabella millesimale.
Condomino danneggiato dall’assegnazione dei parcheggi: quali rimedi?

Il condomino che lamenta lo scorretto uso degli spazi condominiali comuni e, in particolare, si duole dell’errata assegnazione o dell’ingiusta ripartizione dei posti auto adibiti a parcheggio da parte dell’assemblea può impugnare la delibera per nullità – quindi senza limiti di tempo – facendo valere in sede giudiziaria civile la lesione del suo paritetico diritto all’uso delle parti comuni; l’assegnazione esclusiva di uno spazio può essere decisa, come abbiamo visto, solo con l’assenso di tutti (perciò, non è impugnabile la delibera adottata all’unanimità).

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza [2], ha riconosciuto il diritto di ogni condomino all’uso del parcheggio condominiale, riconoscendone la natura «reale», cioè che deriva dalla cosa in sé e non dal precedente proprietario, compreso il costruttore dell’edificio. La Suprema Corte ha anche affermato il diritto al risarcimento dei danni arrecati al condomino acquirente di una porzione nominalmente adibita a posteggio auto ma poi destinata ad usi incompatibili con tale funzione, tant’è che per legge [3] sono nulle le clausole del contratto con cui il costruttore vende appartamenti privi dei posti auto previsti dalla normativa urbanistica ed edilizia (anche se dal 2005 in poi il posto auto può essere venduto separatamente: leggi “Se compro casa mi spetta sempre il posto auto?” e “Si può vendere un appartamento senza garage?“).

Visto su : La legge per tutti