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Condominio: differenza assemblea ordinaria e straordinaria

3 Gennaio 2023
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Cosa fa l’assemblea condominiale? Come funziona l’avviso di convocazione? I condòmini possono convocare l’assemblea contro il volere dell’amministratore?

L’assemblea è l’organo condominiale più importante. Lo dimostra il fatto che, mentre l’amministratore non è sempre obbligatorio, sarebbe inimmaginabile un condominio senza assemblea. Quando i condòmini si riuniscono lo fanno per assumere le decisioni più importanti per l’edificio: si pensi alla deliberazione per l’approvazione del bilancio annuale, per la nomina o la revoca dell’amministratore, ecc. Con questo articolo ci soffermeremo su un importante aspetto: vedremo cioè qual è la differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria.

Come diremo nel prosieguo, la differenza tra queste due tipologie di riunione non sta nella diversa composizione dei partecipanti bensì nell’ordine del giorno, cioè nelle decisioni che bisogna assumere. Ma non sveliamo troppo. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme qual è la differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria in condominio.

Indice

1 Cos’è l’assemblea condominiale?
2 A cosa serve l’assemblea di condominio?
3 Chi convoca l’assemblea in condominio?
4 I condòmini possono chiedere la convocazione dell’assemblea?
5 Assemblea ordinaria e straordinaria: qual è la differenza?

Cos’è l’assemblea condominiale?

L’assemblea di condominio è un organo collegiale composto da tutti i proprietari delle unità immobiliari (appartamenti, box, lastrici, ecc.) e, talvolta, anche da altre persone (come ad esempio inquilini e usufruttuari).
A cosa serve l’assemblea di condominio?

L’assemblea condominiale serve ad adottare le decisioni più rilevanti per l’edificio. Per legge, infatti, mentre l’ordinaria manutenzione è lasciata all’iniziativa dell’amministratore, la straordinaria manutenzione è sempre deliberata dall’assemblea, salvo ipotesi di eccezionale urgenza (nel qual caso procede l’amministratore).

L’assemblea condominiale, inoltre, approva il rendiconto consuntivo annuale e quello preventivo, nomina e revoca l’amministratore, decide sulle innovazioni nell’edificio [1].
Chi convoca l’assemblea in condominio?

L’assemblea condominiale è convocata dall’amministratore. In mancanza, può provvedere ciascun condomino.

L’avviso di convocazione deve necessariamente contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione (o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa), oltre all’ordine del giorno contenente i punti sui quali l’assemblea è chiamata a votare.

L’avviso di convocazione deve essere trasmesso almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. Sono possibili diversi strumenti di notifica solo se i condòmini sono d’accordo.

In caso di mancata osservanza delle regole finora esposte, la deliberazione assunta in assemblea può essere impugnata per farne dichiarare l’annullabilità entro trenta giorni dalla sua adozione (o dalla sua notificazione, nel caso di condomino assente) [2].
I condòmini possono chiedere la convocazione dell’assemblea?

Abbiamo detto che l’assemblea è convocata dall’amministratore. Questi potrebbe essere indotto a tanto dalla richiesta dei condòmini, i quali potrebbero voler sottoporre all’assemblea una particolare decisione (ad esempio, la revoca dell’amministratore).

In queste ipotesi, la legge stabilisce che la richiesta è validamente avanzata se fatta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. In questo caso, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea, stabilendo quale ordine del giorno quello previsto dai condòmini richiedenti.

Qualora l’amministratore dovesse rifiutarsi o non dovesse provvedere entro dieci giorni dalla richiesta, i condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione.
Assemblea ordinaria e straordinaria: qual è la differenza?

La legge prevede due tipi di assemblea: ordinaria e straordinaria. Qual è la differenza?

Come anticipato in premessa, la differenza tra assemblea ordinaria e assemblea straordinaria non riguarda la composizione dei partecipanti, né i poteri del consesso o i diversi quorum, bensì la materia del decidere. Infatti, a prendere parte all’assemblea (di qualunque tipo sia) sono sempre i condòmini: la differenza, però, è che mentre l’assemblea ordinaria deve essere convocata annualmente per legge, l’assemblea straordinaria è convocata solo in caso di necessità.

Per la precisione, l’assemblea ordinaria è quella convocata annualmente per:

la conferma dell’amministratore e la sua retribuzione;
l’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini;
l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione;
le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni [1].

L’assemblea straordinaria, al contrario, è quella convocata quando se ne presenti la necessità.

Visto au : La legge per tutti

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