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Sanare un abuso edilizio quanto costa?

Sanare un abuso edilizio quanto costa?

L’abuso edilizio quale illecito amministrativo e reato penale. I tempi, i modi e costi della sanatoria.

Quando si realizza una costruzione o si effettuano dei lavori in un immobile è necessario richiedere al Comune il rilascio dell’apposita autorizzazione amministrativa. A seconda dei casi, va presentata un’istanza per il permesso di costruire, la Cila (comunicazione inizio lavori asseverata) o la Scia (segnalazione certificata di inizio attività).

La mancanza del titolo abilitativo prescritto o la realizzazione delle opere in difformità dello stesso comporta un abuso edilizio, che costituisce contemporaneamente un illecito amministrativo e un reato penale. Perciò, dal punto di vista amministrativo l’abuso viene punito con l’ordine di demolizione o, se non è strettamente necessario, con una sanzione pecuniaria. Sotto il profilo penale, si applicano una pena detentiva e una pecuniaria. E’ comunque possibile regolarizzare l’abuso attraverso il ricorso alla sanatoria edilizia.

Ma sanare un abuso edilizio quanto costa? Bisogna considerare due voci di spesa principali: i costi della sanzione amministrativa, che dipendono dal momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria e dall’autorizzazione mancante che si intende sanare e quelli dell’onorario del professionista incaricato di svolgere la pratica per la sanatoria.

Indice

1 In cosa consiste la sanatoria edilizia
2 Qual è la differenza tra sanatoria e condono
3 Quando è possibile richiedere la sanatoria edilizia
4 Chi può presentare la richiesta di sanatoria edilizia
5 Quanto costa sanare un abuso edilizio
6 Quali sanzioni penali comporta un abuso edilizio
7 Quando avviene la prescrizione del reato dell’abuso edilizio

In cosa consiste la sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia è un atto amministrativo per mezzo del quale viene regolarizzato un abuso. Per poter chiedere la sanatoria è necessario, però, che i lavori realizzati rispettino i requisiti urbanistici previsti dalla legge.

Si pensi, ad esempio, ad un soggetto che nel proprio appartamento sposta una parete o amplia la metratura del bagno senza richiedere la specifica autorizzazione comunale. Solo se la nuova opera è comunque conforme alla normativa edilizia vigente, l’abuso potrà essere sanato.
Qual è la differenza tra sanatoria e condono

La sanatoria va tenuta distinta dal condono. Quest’ultimo, infatti, consente di ottenere l’annullamento, totale o parziale, di un illecito penale, derogando la normativa vigente e consentendo di sanare anche interventi che in realtà non sono dalla stessa contemplati.

Vedi, ad esempio, la costruzione di un fabbricato in un’area non edificabile o sul demanio pubblico. In tal caso, per beneficiare del condono occorre pagare i normali oneri concessori al Comune, maggiorati da una multa, calcolata dall’ufficio tecnico comunale.

La sanatoria, quindi, riguarda interventi conformi alla normativa ma realizzati senza l’apposito titolo abilitativo. Pertanto, può essere sempre richiesta.

Il condono, invece, è una misura eccezionale, prevista da leggi speciali, grazie alla quale vengono regolarizzati interventi altrimenti insanabili.
Quando è possibile richiedere la sanatoria edilizia

La sanatoria è disciplinata dal Testo Unico in materia edilizia [1], il quale prevede che la stessa può essere concessa solo in caso di doppia conformità. In altre parole, per ottenere la regolarizzazione dell’abuso, i lavori effettuati non devono violare le leggi urbanistiche ed edilizie vigenti alla data di realizzazione degli stessi e a quella di richiesta della sanatoria.

Solo se sussistono tali presupposti, la sanatoria può essere richiesta in qualsiasi momento. Tuttavia, di solito, si sceglie di farlo:

in corso d’opera;
o a lavori ultimati.

E’ opportuno comunque precisare che la sanatoria va richiesta prima che venga accertato l’illecito dalle autorità comunali competenti o, in caso contrario, entro e non oltre 90 giorni dall’avvenuto accertamento se non è stata già emessa la relativa sanzione.
Chi può presentare la richiesta di sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia può essere richiesta:

dal proprietario dell’immobile e, più in generale, dai soggetti autorizzati a ottenere il permesso edilizio quali titolari di diritti reali sull’immobile (vedi chi ha l’usufrutto, il diritto di abitazione, ecc.);
dall’inquilino, in caso di locazione dell’immobile;
dal soggetto che intende acquistare l’immobile e ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita (promissario compratore);
dal responsabile dell’abuso.

Il soggetto legittimato deve presentare un’apposita istanza all’ufficio comunale competente.

I tempi per l’accettazione della richiesta sono di 60 giorni. Se l’amministrazione non dovesse rispondere in detto periodo, opera la regola del silenzio-dissenso e la richiesta va considerata rigettata. Il richiedente può comunque presentare ricorso innanzi al giudice amministrativo [2].

Viceversa, se l’istanza viene accolta, il richiedente deve pagare a titolo di oblazione, il contributo di costruzione in misura doppia.
Quanto costa sanare un abuso edilizio

Per sanare un abuso edilizio bisogna considerare due diversi costi:

la sanzione amministrativa da pagare per regolarizzare l’abuso;
l’onorario del professionista incaricato per la relativa pratica.

Per quanto attiene la prima, i prezzi variano a seconda della richiesta. Per gli interventi che non riguardano le strutture portanti dell’immobile, è possibile richiedere una Cila mentre per il lavori più estesi, relativi alle mura portanti dell’immobile, può essere richiesta una Scia.

Ne consegue che la sanzione amministrativa sarà pari a:

333 euro, nel caso di lavori comunicati in corso d’opera con una Cila tardiva;
516 euro, per i lavori comunicati in corso d’opera con una Scia tardiva;
1.000 euro, sia nel caso in cui venga inviata una Cila al termine dei lavori sia nell’ipotesi di invio di una Scia a lavori ultimati.

L’onorario del professionista varia a seconda della complessità della sanatoria. La sua prestazione consiste nel valutare l’intervento edilizio, accertare la conformità alle normative urbanistiche e edilizie vigenti e redigere una relazione da allegare alla richiesta di sanatoria. Di solito, il costo è compreso tra i 500 euro e i 1.500 euro.
Quali sanzioni penali comporta un abuso edilizio

L’abuso edilizio oltre ad essere un illecito amministrativo costituisce un reato, o meglio un illecito contravvenzionale, punito con sanzioni diverse [3].

Nel dettaglio, è sanzionato con:

l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, delle prescrizioni e delle modalità esecutive dei lavori previste dal T.U. sull’edilizia nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
l’arresto fino a 2 anni e un’ammenda da 5.164 euro a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
l’arresto fino a 2 anni e l’ammenda da 15.493 euro a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Quando avviene la prescrizione del reato dell’abuso edilizio

Il reato dell’abuso edilizio si prescrive con il passare del tempo, cioè se trascorre il periodo previsto dalla legge non può più essere punito. Questo lo differenzia dall’illecito amministrativo, che non è soggetto a prescrizione e, quindi, è sanzionabile in ogni tempo.

I termini per la prescrizione dell’abuso edilizio sono:

4 anni, in assenza di atti che interrompono il termine della prescrizione (prescrizione breve);
5 anni, se nel frattempo si sono verificati atti che hanno interrotto il termine della prescrizione (prescrizione ordinaria) [4].

Il momento a partire dal quale iniziano a decorrere detti termini coincide con:

quello in cui è stato adottato un provvedimento di sequestro dell’immobile a seguito di accertamento e contestazione dell’illecito da parte della pubblica autorità;
dalla sentenza di primo grado, se non è stato disposto il sequestro dell’immobile;
dalla cessazione dei lavori, se l’illecito non è stato accertato durante l’esecuzione delle opere.

Autore: Sabrina Mirabelli