Quando il condominio è obbligatorio

Quando il condominio è obbligatorio

Il condominio non nasce per volontà dei condòmini, ma in automatico, quando nel palazzo vi sono almeno due appartamenti.

Vivere in una villetta monofamiliare ha i suoi vantaggi, il primo dei quali è sicuramente quello dell’assenza di un condominio. Non avere vicini di casa molesti e non dover litigare in assemblea è certo una delle principali ragioni per cui si preferisce un’abitazione indipendente. Chi non ha questa fortuna è costretto a vivere in un appartamento o a dividere una palazzina con altre persone (ad esempio una villetta bi o tri familiare). In tali casi si forma un condominio, con tutto ciò che esso comporta. Ma si può stare senza un condominio? In altre parole quando il condominio è obbligatorio? La risposta è molto più scontata di quanto potrebbe a prima vista sembrare. Il condominio si costituisce automaticamente: esso, infatti, non è il frutto di un atto di volontà e di una scelta dei condomini, ma è una situazione di fatto (anche se poi formalizzata con l’apertura di un codice fiscale e di un conto corrente). Quindi non ha senso dire quando il condominio è obbligatorio, ma piuttosto è giusto chiedersi in che momento nasce un condominio? Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire cosa significano queste affermazioni.

Per comprendere la questione facciamo un esempio. Immaginiamo una villetta di proprietà di una persona ormai vedova, che vi vive insieme ai propri due figli. Alla sua morte, l’immobile passa in proprietà a questi ultimi che si accordano per dividerlo in due piani tra loro indipendenti. Nel momento del frazionamento della villetta, nasce in automatico il condominio anche se i fratelli non hanno fatto alcunché per costituirlo. Infatti, si ha un condominio quando in un edificio esistono contemporaneamente più unità immobiliari di proprietà esclusiva. In verità, il condominio ha ragione di esistere solo in presenza di parti comuni dell’edificio, che servono cioè a tutti i condomini, il che di solito avviene quasi sempre (si pensi al tetto che copre tutto l’edificio e, quindi, funge da riparo anche per il condomino che vive al primo piano).

Come ha giustamente detto la Cassazione [1], il condominio si costituisce automaticamente e «di diritto», ossia solo perché è la legge a prevederlo; non è quindi necessaria un’apposita deliberazione dell’Assemblea. Il condominio nasce nel momento in cui più persone costruiscono un edificio su un suolo comune, oppure quando l’unico proprietario di un edificio cede piani o porzioni di piano a due o più soggetti, in proprietà esclusiva.

Da quanto abbiamo appena detto, è facile capire che non sono i condomini a decidere se far nascere o meno il condominio poiché questo si costituisce in automatico, a prescindere dalla loro volontà, appena ci sono almeno due proprietari. Da questo momento scattano poi una serie di obblighi per “formalizzare” la nascita del condominio. In particolare bisogna aprire un codice fiscale in capo al condominio (adempimento che viene eseguito presso l’Agenzia delle Entrate) e accendere un conto corrente ove depositare i soldi delle quote dei singoli condomini.