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Prima casa: mancato trasferimento residenza per forza maggiore .

Prima casa: mancato trasferimento residenza per forza maggiore .

Agevolazioni fiscali sull’abitazione principale: quando non è possibile trasferire la residenza nei 18 mesi per ritardi, dinieghi del Comune o problemi burocratici.

Per ottenere il bonus prima casa è necessario impegnarsi, nel rogito di acquisto, a trasferire la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile, entro i 18 mesi successivi (se non lo si è già fatto prima). In questo modo, sempre a patto di rispettare le altre condizioni previste dalla normativa, è possibile ottenere un notevole sconto sulle tasse da pagare per il trasferimento immobiliare.

La giurisprudenza ha, però, individuato una serie di cause ostative al trasferimento della residenza che, non dipendendo dalla volontà del contribuente, non comportano la decadenza dall’agevolazione fiscale. Si deve trattare di un’impossibilità oggettiva, non rilevabile al momento della stipula del contratto definitivo.
Vediamo, dunque, quali sono tale ipotesi. Lo faremo alla luce di alcune pronunce della Cassazione che, proprio da ultimo, hanno trattato il tema del bonus prima casa e del mancato trasferimento della residenza per forza maggiore.

Indice

1 Bonus prima casa: cos’è?
2 Bonus prima casa: condizioni
3 Bonus prima casa sulla seconda casa
4 Bonus prima casa: residenza
4.1 Rifiuto del cambio di residenza
4.2 Immobile vincolato dal ministero dei Beni Culturali
4.3 Impossibilità di sfratto dell’inquilino
4.4 Occupazione abusiva di un terzo
4.5 Cessione della casa alla separazione con la moglie
4.6 Costruzione o ristrutturazione in ritardo

Bonus prima casa: cos’è?

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa, meglio note come bonus prima casa, consistono nella riduzione delle imposte da versare alla stipula dell’atto notarile e nelle detrazioni del 19% sugli interessi passivi del mutuo bancario necessario a pagare il venditore.

Per quanto attiene al primo aspetto:

nel caso di acquisto da privato, successione o donazione, si versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. Imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro l’una;
nel caso di acquisto da azienda, si versa l’Iva al 4% anziché al 10% (22% in caso di immobile di lusso). Imposta ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro l’una.

Bonus prima casa: condizioni

Le condizioni per ottenere il bonus prima casa sono svariate:

l’immobile non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9, ossia non deve essere di lusso;
il proprietario non deve avere la proprietà, neanche per quote, di altri immobili adibiti a civile abitazione, situati all’interno del Comune ove si trova la casa acquistata. In caso contrario, deve provvedere a cederla (venderla o donarla) prima del nuovo rogito;
il proprietario non deve avere la proprietà, neanche per quote, di altri immobili, ovunque situati, acquisiti in passato con il bonus prima casa. In caso contrario, deve provvedere a cederli (venderli o donarli) entro 1 anno dal nuovo rogito;
il proprietario deve fissare la residenza propria e della famiglia nel Comune ove si trova il nuovo immobile (non necessariamente all’interno dell’immobile in questione, potendo anche affittarlo);
il proprietario non deve rivendere il nuovo immobile per almeno cinque anni. In caso contrario, deve acquistarne un altro, entro l’anno successivo, con le stesse caratteristiche “prima casa” (residenza, non di lusso, ecc.).

Bonus prima casa sulla seconda casa

Eccezionalmente, si può ottenere il bonus prima casa anche se si possiede la proprietà di un’altra abitazione acquistata con la stessa agevolazione. Ciò è possibile laddove quest’ultima sia divenuta inidonea all’uso. Si pensi al caso di un appartamento divenuto inagibile per via di un terremoto, o troppo piccolo per l’arrivo dei figli, o troppo grande per via del matrimonio dei figli stessi. A riguardo, ti consiglio di leggere Agevolazioni prima casa anche sulla seconda.
Bonus prima casa: residenza

Abbiamo anticipato che, per la fruizione dei benefici prima casa, nel caso di acquisto di immobile in altro Comune, è necessario che il compratore vi trasferisca la residenza entro il termine di 18 mesi dall’acquisto, salvo eventi dovuti a causa di forza maggiore. Ma cosa si intende, però, per “causa di forza maggiore”?

Il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione solo qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto. La forza maggiore è un evento non prevedibile, «che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine suddetto».

La forza maggiore è soltanto quella imprevedibile e sopravvenuta, non dipendente da un comportamento addebitabile al contribuente anche solo a titolo di colpa lieve.
Rifiuto del cambio di residenza

Non è forza maggiore il rigetto del cambio di residenza da parte del Comune, constatato lo stato di inabitabilità dell’immobile per mancato completamento della ristrutturazione dell’immobile acquistato; tale situazione – secondo la Cassazione [1] – non integra le caratteristiche della forza maggiore.
Immobile vincolato dal ministero dei Beni Culturali

Con un’altra pronuncia [2], la Suprema Corte ha stabilito che il mancato trasferimento della residenza non è condizione ostativa alla concessione delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa se l’immobile risulta bloccato dal ministero dei Beni Culturali. Nel caso di specie, l’oggetto della controversia era la revoca del beneficio “prima casa” a un contribuente sull’acquisto di un immobile, vincolato dal ministero dei Beni Culturali che non voleva esercitare il diritto di prelazione. Proprio per tale ragione, il termine per trasferire la residenza, ai fini del beneficio, poteva scattare solo dal momento in cui fosse sicura la disponibilità dell’immobile.
Impossibilità di sfratto dell’inquilino

La Cassazione [3] ha ribadito nel 2019 che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato non comporta la decadenza dell’agevolazione “prima casa”, qualora sopraggiunga un evento dovuto a cause di forza maggiore, sopravvenute rispetto alla stipula dell’acquisto e non prevedibili dal contribuente. Nella specie, il contribuente non era riuscito a trasferire la residenza nei termini di 18 mesi perché la persona che occupava l’immobile – inquilino con contratto di affitto – non aveva ottemperato all’ingiunzione di sfratto dell’immobile, contenuta nel decreto di trasferimento giudiziale dell’immobile medesimo.
Occupazione abusiva di un terzo

In tema di agevolazioni “prima casa”, l’occupazione abusiva dell’immobile da parte di un terzo integra un’ipotesi di forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dal beneficio fiscale, trattandosi di un evento imprevedibile ed indipendente dalla volontà del contribuente [4].
Cessione della casa alla separazione con la moglie

Non perde le agevolazioni sulla prima casa il contribuente che cede a terzi l’abitazione prima di cinque anni in virtù di un accordo sulla separazione; ciò per il principio per cui in tema di agevolazioni “prima casa”, il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge (ma come visto vale per tutte le cessioni, anche a terzi, effettuate in esecuzione di un accordo di separazione) in conseguenza di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali. Scopo della legge è favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede [5].
Costruzione o ristrutturazione in ritardo

Per poter usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, l’acquirente che ancora non risiede nel Comune ove l’abitazione è situata, ha 18 mesi di tempo per trasferirvi la residenza, termine che decorre dalla data del rogito d’acquisto e non dal giorno di “fine lavori”, qualora oggetto dell’acquisto sia una casa in corso di costruzione. A chiarirlo è la Cassazione [6] che ribalta la decisione del Ctr Toscana che aveva deciso, al contrario, che il termine di 18 mesi decorresse dal giorno di ultimazione dei lavori di costruzione. La Suprema corte fornisce, dunque, l’interpretazione del testo unico della legge di registro (il Dpr 131/1986), precisando, inoltre, che il beneficio decade per scadenza del termine a meno che ricorra una causa di forza maggiore, la quale, tuttavia, non sussiste nel caso del mancato completamento dei lavori di costruzione, in quanto si tratta di una situazione che non è qualificabile in termini di “inevitabilità e imprevedibilità”.

Visto su: La legge per tutti