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Regole affitto .

Regole affitto .

I requisiti per mettere una casa in locazione. Cosa prevede la legge da un punto di vista fiscale per proprietario e inquilino. L’obbligo di registrazione.

Hai un immobile vuoto e vorresti ricavarci qualcosa mettendolo in locazione? Oppure stai cercando un appartamento in affitto perché, per il momento, non sei nelle condizioni di comprare casa? Dovrai, in entrambi i casi, conoscere bene le regole dell’affitto, che tu sia il proprietario dell’immobile o il potenziale inquilino.

La normativa impone una serie di passaggi obbligatori prima che il locatore consegni le chiavi di casa nelle mani del locatario. Una procedura che comprende la stesura del contratto, i tempi per registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate, la comunicazione all’eventuale amministratore del condominio (se l’immobile si trova in questo tipo di realtà) dell’avvenuta registrazione. Ma anche il contenuto e gli effetti fiscali del contratto stesso, a seconda del tipo di canone accordato, della natura della locazione e del regime scelto (ad esempio una cedolare secca).
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Le regole dell’affitto comprendono pure i requisiti per poter mettere in locazione la casa: gli impianti devono essere a norma, l’appartamento deve essere pulito con tutti gli apparecchi funzionanti, non ci devono essere delle ipoteche che gravano sull’immobile, ecc.

Dal canto suo, anche il futuro inquilino deve rispettare le regole dell’affitto, attenendosi a ciò che dice il contratto e onorando i suoi impegni sia nei confronti del proprietario sia verso il condominio.

Vediamo quali sono queste regole dell’affitto per entrambe le parti.

Indice

1 Regole dell’affitto: serve davvero il contratto?
2 Regole dell’affitto: i requisiti
3 Regole dell’affitto: quali documenti servono?
4 Regole dell’affitto: la registrazione del contratto
4.1 L’imposta di registro
4.2 L’imposta di bollo
5 Regole dell’affitto: la cedolare secca
6 Regole dell’affitto: il canone concordato
7 Regole dell’affitto: i periodi brevi
8 Regole degli affitti: le tasse dell’inquilino

Regole dell’affitto: serve davvero il contratto?

Potremmo dire, per cominciare, che tra le regole dell’affitto la numero uno è: mai farlo in nero. Vale per il proprietario come per l’inquilino. Lasciarsi tentare dall’idea di dare la casa ad una persona senza farlo sapere al Fisco per risparmiare qualche tassa non vale la pena: oggi ti può andar bene ma se domani, per qualsiasi motivo, c’è un conflitto tra il padrone di casa e chi ci abita in locazione, non c’è nulla a cui appigliarsi.

Se l’inquilino non paga o un giorno sparisce senza aver corrisposto i canoni, si potrà dimostrare con la testimonianza dei vicini che lui ci ha vissuto in quell’appartamento per un periodo di tempo, ma toccherà dare delle spiegazioni del perché non c’è mai stato un contratto registrato all’Agenzia delle Entrate, come impone la legge.

Quindi, e per entrare in argomento, le regole dell’affitto prevedono come prima cosa la stesura del contratto di affitto e la sua registrazione. Questa va fatta esclusivamente dal proprietario entro 30 giorni dalla firma del contratto. Dopodiché ci sono altri 60 giorni per comunicare tramite raccomandata a/r o Pec all’amministratore di condominio (se la casa si trova in un edificio con altre abitazioni) l’avvenuta registrazione.
Regole dell’affitto: i requisiti

Non è possibile affittare una casa che non abbia determinati requisiti. In altre parole, non si può dare una topaia malfunzionante ad un inquilino. Per mettere in locazione un immobile, serve:

avere a norma tutti gli impianti (luce, gas, scarichi delle acque, riscaldamento, caldaia, ecc.);
avere in funzione tutti gli elettrodomestici messi a disposizione dell’inquilino;
l’assenza di un’ipoteca, di un pignoramento o di un debito pendente con l’Agenzia delle Entrate Riscossione;
la pulizia dell’appartamento al momento della consegna;
avere la certificazione energetica dell’immobile, da richiedere presso una delle agenzie che rilasciano questo attestato (alcune operano su Internet). In base alla classificazione energetica, potrà variare il prezzo dell’affitto: più è efficiente, più il canone può essere alto.

Regole dell’affitto: quali documenti servono?

Le regole dell’affitto prevedono anche alcuni documenti per poter concludere il contratto di locazione. Il proprietario dovrà presentare:

un documento di identità in corso di validità;
il codice fiscale;
la piantina dell’immobile;
una copia dell’atto di acquisto della casa oppure della visura catastale;
la certificazione energetica.

Dovrà, invece, pretendere dall’inquilino:

documento di identità e codice fiscale di tutte le persone che abiteranno l’immobile;
le ultime due buste paga e l’ultima Certificazione unica se lavoratore dipendente;
l’ultimo modello Unico e la visura camerale se lavoratore autonomo.

Regole dell’affitto: la registrazione del contratto

Una volta letto e sottoscritto il contratto di affitto da entrambe le parti, il documento va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni presentando:

due copie del contratto con le firme originali;
il modello 69 per la registrazione;
la ricevuta del pagamento dell’imposta di registro;
una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate del contratto (cioè ogni 2 pagine).

Bollo e imposta di registro non sono dovuti se al momento della registrazione si sceglie il regime della cedolare secca.

La registrazione del contratto può essere fatta anche online, pagando in contemporanea marche da bollo e imposta di registro:

tramite un patronato o un caf;
scaricando i software Iris o Siria dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

L’imposta di registro

L’importo dell’imposta di registro di un contratto di affitto che interessa un immobile ad uso abitativo è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità del contratto. Tale somma viene ridotta del 30% per i contratti a canone concordato che si trovano nei Comuni ad elevata tensione abitativa.

La responsabilità del pagamento dell’imposta grava sia sul proprietario sia sull’inquilino.

Se il contratto da registrare ha una durata di diversi anni, è possibile pagare l’imposta per tutta la durata della locazione oppure farlo anno per anno, tenendo conto dell’adeguamento Istat ed entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Pagando, però, in una soluzione unica si ha diritto ad uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legate moltiplicato per gli anni del contratto. Il risultato viene sottratto dal totale. Ad ogni modo, il minimo annuo da pagare è di 67 euro.

La sanzione per il mancato o tardivo pagamento dell’imposta di registro va dal 120% al 240% di quanto dovuto più gli interessi di mora.
L’imposta di bollo

Come accennato, per la registrazione del contratto di affitto serve apporre una marca da bollo da 16 euro ogni 2 pagine o, comunque, ogni 4 facciate del contratto e, in ogni caso, ogni 100 righe (per chi pensasse che scrivendo le cose più piccole si risparmia in facciate).

È possibile pagare l’imposta di bollo insieme a quella di registro anche tramite addebito in conto corrente.
Regole dell’affitto: la cedolare secca

Il proprietario di un immobile in affitto può, come abbiamo detto poco fa, scegliere il regime fiscale della cedolare secca, ovvero la tassazione agevolata sulle locazioni che permette di pagare un’imposta fisa del 21% o del 10% sul reddito dell’affitto.

In pratica, si tratta di una tassa a forfait, alternativa al regime ordinario che prevede degli scaglioni Irpef a seconda del reddito.

Altro vantaggio della cedolare secca è che non esiste l’obbligo di pagare addizionali, imposta di bollo ed imposta di registro. La scelta va fatta al momento della registrazione del contratto.

In questa guida trovi tutti i dettagli su questo regime forfettario, le agevolazioni che offre e qualche esempio pratico su ciò che puoi risparmiare con la cedolare secca.
Regole dell’affitto: il canone concordato

Una delle opzioni che è possibile scegliere per affittare un immobile è quella del canone concordato. Riguarda le case ubicate in qualsiasi Comune e non solo in quelli ad alta tensione abitativa. Prevede la formula del «3 + 2», vale a dire un contratto triennale con la possibilità di rinnovo per altri 2 anni. Ma nel caso in cui l’inquilino sia una persona destinata a lasciare l’appartamento prima (ad esempio uno studente che frequenta un master o un dipendente trasferito momentaneamente per lavoro) si può fare un contratto da 1 a 18 mesi. C’è, infine, la facoltà di stipulare un contratto da 6 mesi a 3 anni per gli studenti universitari.

Ti servirà controllare l’accordo territoriale in vigore nella zona in cui vuoi locare la casa, cioè le regole dell’affitto accordate dalle associazioni dei proprietari e da quelle degli inquilini. Questo accordo ti dirà:

quale modello di contratto di affitto a canone concordato devi utilizzare;
come verrà calcolato il canone, quali saranno i limiti per aumentarlo o diminuirlo, sulla base di quali dotazioni o superficie fissarlo, ecc.

Perché fare un contratto di affitto a canone concordato? Perché ci sono dei vantaggi fiscali sia per il proprietario sia per l’inquilino.

Il padrone di casa potrà:

pagare il 2% di imposta di registro sul 70% del canone annuo se affitta la casa in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa;
indicare nella dichiarazione dei redditi l’imponibile da tassare decurtato del 30%, nel caso in cui la casa si trovi in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa oppure venga affittato ad uno studente universitario;
applicare l’aliquota del 10% sull’intero canone annuo se sceglie il regime di cedolare secca e la casa si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa (altrimenti l’aliquota forfettaria è del 21%);
avere una riduzione del 25% dell’aliquota Imu e Tasi in un qualsiasi Comune.

Dal canto suo, l’inquilino potrà:

pagare un affitto più basso rispetto a quello che avrebbe dovuto versare con un contratto a canone libero;
avere una maggiore detrazione Irpef sui canoni pagati se la casa è destinata ad abitazione principale, a meno che il conduttore sia uno studente universitario fuori sede: in questo caso, la detrazione massima è del 19% su un tetto di 2.633 euro annui.

Pr ulteriori dettagli, ti invitiamo anche questa volta a leggere la nostra guida su quando conviene l’affitto a canone concordato.
Regole dell’affitto: i periodi brevi

Anche una locazione per un breve periodo di tempo comprende determinate regole per l’affitto. Per affitto breve si intende quello che dura meno di un mese (pensa, ad esempio, alla casa delle vacanze). Per questo tipo di contratto non è previsto l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate.

Le regole previste sono:

il pagamento di una cauzione da parte dell’inquilino per eventuali danni. La cauzione viene restituita alla fine della locazione se l’appartamento viene restituito com’è stato consegnato;
la quietanza di pagamento da parte del proprietario alla fine dell’affitto. L’inquilino, a quel punto, paga la tassa di soggiorno che il padrone di casa verserà al Fisco;
l’esenzione dall’obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate;
l’esenzione dal pagamento dell’Iva, sempre che non vengano affittati due o più appartamenti;
la possibilità di scegliere, in sede di dichiarazione dei redditi, tra il regime ordinario di tassazione o la cedolare secca.

Regole degli affitti: le tasse dell’inquilino

Quali sono, invece, le regole dell’affitto da un punto di vista fiscale per l’inquilino? I canoni pagati durante l’anno possono essere portati in detrazione al momento di presentare la dichiarazione dei redditi.

Se vivi in locazione in una casa destinata esclusivamente ad abitazione principale, puoi avere dei benefici fiscali nel caso tu abbia un contratto:

4 + 4;
a canone concordato o 3 + 2;
per studente fuori sede.

Autore: Carlos Arija Garcia