Compromesso casa: come si fa .

Compromesso casa: come si fa .

Come si stipula il contratto preliminare di compravendita di un immobile: basta una scrittura privata o ci vuole il notaio? Quali i costi?

Se non sei pratico di contratti e affari immobiliari, probabilmente non sai cos’è il compromesso e che valore ha. Avrai sentito parlare della necessità di firmare un contratto preliminare prima di sottoscrivere il contratto di compravendita vero e proprio, del fatto che esso può essere redatto con una semplice scrittura privata ma che, in alcuni casi, c’è bisogno dell’autenticata dal notaio. Ti sarai probabilmente anche chiesto se sia necessario registrarlo all’Agenzia delle Entrate e trascriverlo nei pubblici registri immobiliari. Tutti questi dubbi possono essere risolti rispondendo a un’unica domanda: come si fa il compromesso di casa? Se questo è il tuo problema e non hai una formazione giuridica tale da trovare da solo le risposte attraverso la lettura della legge – legge che peraltro è cambiata proprio in questi ultimi giorni – sarà bene che vai avanti nella lettura di questo articolo.

Qui di seguito infatti ti spiegheremo come si redige un compromesso, quali effetti comporta e quali sono gli adempimenti che il venditore e l’acquirente devono porre in essere per dare a tale atto efficacia legale. Procediamo dunque con ordine.

A che serve il compromesso?

Se stai per vendere o comprare casa ti sarà stato chiesto di firmare prima un compromesso. Sebbene tale atto non sia obbligatorio, esso rientra ormai nella pratica commerciale e quasi sempre vi si fa ricorso. A che serve il compromesso? Si tratta di un contratto che non vale a trasferire la proprietà dell’immobile: tale effetto infatti si realizza solo con la successiva stipula dell’atto notarile, il cosiddetto rogito o contratto definitivo. Il compromesso, o contratto preliminare, è – come dice il nome stesso – un accordo intermedio, con cui le parti si impegnano, irrevocabilmente, l’una a vendere e l’altra ad acquistare la casa ivi identificata, al prezzo indicato, entro un termine prestabilito. Insomma, il preliminare ha uno scopo “prenotativo”: bloccare l’immobile e impedire sia al proprietario di trattare con altri potenziali acquirenti, sia al compratore di ripensarci. Tanto è vero che se uno dei due dovesse tirarsi indietro all’ultimo senza una valida ragione, l’altro potrebbe agire contro di lui in tribunale e farlo obbligare dal giudice al rispetto degli accordi presi.

Proprio per realizzare tale interesse, il compromesso ha di solito un contenuto molto dettagliato e, spesso, riproduce gran parte del successivo contratto definitivo. Anzi, a volte già nel compromesso viene garantito il possesso dell’immobile: il venditore cioè consente all’acquirente di utilizzare la casa, effettuare le ristrutturazioni o addirittura viverla.

Ma perché mai si deve fare il compromesso? Come detto non è un atto obbligatorio, ma lo si stipula per “fermare la vendita” nel frattempo che vengano svolte tutte le pratiche – a volte lunghe e noiose – per il rogito: dall’acquisizione dei vari certificati (abitabilità, attestazione energetica, liberatoria dell’amministratore di condominio circa il pagamento degli oneri, ecc.) alla delibera del mutuo da parte della banca, dal trasloco della mobilia che necessariamente il venditore deve rimuovere prima della vendita al distacco delle utenze. Insomma, visto che vendere o comprare casa non è qualcosa che si può fare in un giorno, è bene nel frattempo vincolare le parti all’accordo preso verbalmente con un atto scritto. Quest’atto scritto è appunto il compromesso o contratto preliminare.
Come si fa il compromesso?

Veniamo innanzitutto all’aspetto formale, per poi trattare gli aspetti sostanziali. Iniziamo col dire una cosa che potrà sembrare scontata: il compromesso deve essere per forza scritto. Non è possibile un compromesso verbale, concluso con una semplice stretta di mani. Come però anticipato, non essendo il compromesso obbligatorio, le parti potranno decidere di stipulare subito il contratto definitivo, recandosi al più presto dal notaio e disponendo il passaggio di proprietà. Ciò succede soprattutto quando c’è fiducia tra venditore e compratore ed i tempi per il rogito non sono particolarmente lunghi.

Una volta stabilito che il compromesso, se voluto, deve essere necessariamente scritto, il primo dubbio da risolvere è se esso possa essere redatto con una semplice scrittura privata – ossia un contrattino scritto e poi firmato autonomamente dalle parti – o se sia necessario il notaio. Di recente la normativa è cambiata: ora è necessario distinguere a seconda che si tratti di immobile già ultimato oppure ancora in corso di realizzazione.
Immobili già costruiti

Per gli immobili già esistenti (e quindi completi di certificati di abitabilità), le parti possono redigere una semplice scrittura privata. Il contratto quindi non deve essere per forza firmato alla presenza di un notaio o di un altro pubblico ufficiale, né è necessaria l’autentica delle firme. Ciò non toglie che le parti potrebbero preferire tale forma. Di solito, un facsimile di preliminare viene offerto dallo stesso notaio che poi redigerà il contratto definitivo; per cui è bene rivolgersi a lui per ottenere il modello da firmare.

Entro 20 giorni dalla firma, il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Immobili in corso di costruzione

Per gli immobili non ancora ultimati, acquistati sulla carta o ancora in corso di costruzione e per i quali non è stato ancora rilasciato il certificato di agibilità, il compromesso richiede la scrittura privata con firme autenticate da pubblico ufficiale (ad es. il notaio) oppure l’atto pubblico notarile. Non è più possibile, quindi, come in passato, la scrittura privata semplice. Tale modifica vale per tutti gli “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.

Anche se non espressamente detto dalla legge, la mancanza di tale forma rende nullo il preliminare. La nullità in questione è “assoluta”: è insanabile e può essere fatta valere, senza limiti di tempo, da chiunque vi abbia interesse.
Contenuto del compromesso
Elementi essenziali del compromesso

Dopo aver visto la forma che deve avere il compromesso, vediamo la sostanza, il suo contenuto. Le parti devono indicare nel preliminare tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo (gli elementi accessori possono essere rinviati al contratto definitivo). Gli elementi che il preliminare deve necessariamente avere sono:

i dati delle parti;
l’immobile oggetto della futura vendita;
il prezzo;
il termine entro il quale deve essere stipulato il contratto definitivo.

Con riferimento al prezzo, esistono diverse modalità di pagamento, come ad esempio:

acconto al momento della conclusione del preliminare e pagamento del residuo al momento della stipula del definitivo (con eventuale e contestuale stipulazione di un mutuo tra banca e acquirente);
versamento della caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del preliminare e pagamento del saldo del prezzo alla stipula del definitivo;
versamento della caparra confirmatoria alla sottoscrizione del preliminare e del saldo prezzo al momento della stipula del definitivo mediante accollo di un precedente mutuo del promittente venditore;
intero prezzo alla conclusione del contratto definitivo, con penale a carico di entrambe le parti in caso di inadempimento e consegna da parte del promissario acquirente di una fideiussione bancaria a garanzia del pagamento della penale.

Caparra

Un altro tipico elemento del preliminare è la caparra. La caparra confirmatoria è la somma di denaro consegnata materialmente dal futuro acquirente al venditore al momento della sottoscrizione del preliminare, allo scopo di garantire l’adempimento alle obbligazioni assunte.

In caso di inadempimento, qualunque sia la parte inadempiente, la somma serve a liquidare anticipatamente e in via convenzionale il danno, evitando l’instaurazione di una causa. In particolare, in caso di inadempimento:

del futuro acquirente: l’altra parte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra;
del futuro venditore: l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere la restituzione di una somma pari al doppio della caparra versata.

Compromesso con immissione nel possesso

Si può prevedere anche un preliminare «con effetti anticipati». In pratica il venditore consente all’acquirente di entrare già nel possesso del bene utilizzandolo come se fosse suo (cosa che invece sarà solo dopo il rogito).
Registrazione del compromesso

Abbiamo detto che il preliminare deve essere registrato

entro 30 giorni se fatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata;
entro 20 giorni se fatto con scrittura privata semplice.

La registrazione è obbligatoria. Essa serve anche a dare una “data certa” al contratto: ciò è importante, ad esempio, in caso di fallimento del venditore perché il contratto preliminare è opponibile al fallimento se ha data certa anteriore; oppure nel caso di preliminare avente ad oggetto immobili da costruire.

Se il preliminare è concluso per scrittura privata autenticata o atto pubblico, il notaio deve richiedere la registrazione mediante procedura telematica, tramite il modello unico informatico, cosiddetto “MUI” e procedere contestualmente al pagamento dell’imposta di registro, nel termine di 30 giorni dalla data di stipula.

Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autenticata la registrazione può avvenire presso qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Preliminarmente occorre eseguire il versamento dell’imposta di registro presso una banca o un ufficio postale mediante la presentazione in triplice copia del modello F23 su cui vanno riportati il nome e cognome delle parti ed il loro codice fiscale (ad esempio nel caso di preliminare di vendita: i dati dell’acquirente e del venditore), l’indicazione dei codici tributo per l’imposta di registro (109T e, in caso di somme versate a titolo di acconto o di caparra, 104T), per gli eventuali diritti fissi/speciali (codice 964T) e relative causali. Le istruzioni per la corretta compilazione del modello si trovano sul sito dell’Agenzia delle Entrate: www.agenziaentrate.gov.it.
Costi compromesso

La registrazione comporta i seguenti costi:

imposta di bollo che si assolve apponendo: a) su ogni copia del preliminare una marca da bollo (contrassegno rilasciato con modalità telematiche) da 16 euro per ogni 4 facciate scritte o frazioni di esse o ogni 100 righe; b) sull’eventuale planimetria allegata al preliminare: una marca da bollo da 1 euro per ogni pagina da cui essa è composta. Se il contratto preliminare è redatto da un notaio l’imposta di bollo ammonta ad euro 155,00.
imposta di registro in misura fissa pari ad euro 200 indipendentemente dal prezzo della compravendita. Tuttavia: a) se è prevista la caparra confirmatoria sconta l’imposta di registro con l’aliquota dello 0,5% sull’importo della caparra; b) se è previsto il pagamento di acconti (non soggetti ad IVA) sconta l’imposta di registro con l’aliquota del 3% sulla somma corrisposta a titolo di acconto; se il pagamento dell’acconto viene assoggettato ad IVA, viene applicata l’imposta di registro in misura fissa.

Se il preliminare è stato stipulato per atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata) ai costi suddetti, devono aggiungersi gli onorari del notaio, calcolati in misura proporzionale al valore dell’atto.
Fideiussione per immobili in corso di costruzione

Se l’immobile non è ancora ultimato, al momento della firma del compromesso il costruttore deve consegnare all’acquirente – a pena di nullità del compromesso – una fideiussione di importo corrispondente alle somme che il costruttore riscuote dall’acquirente prima del contratto definitivo. La fideiussione – che deve essere rilasciata da una banca o da una compagnia di assicurazione – serve a coprire il rischio nel caso in cui il costruttore versi in una “situazione di crisi” o se, al momento del contratto definitivo, si renda inadempiente all’obbligo di consegnare la polizza assicurativa decennale a garanzia di eventuali vizi di costruzione dell’edificio. C’è situazione di crisi: a) se l’edificio è oggetto di pignoramento; b) se viene pubblicata una sentenza dichiarativa di fallimento del costruttore; c) se è presentata una domanda di ammissione del costruttore alla procedura di concordato preventivo.
Il compromesso deve essere trascritto nei pubblici registri?

Il compromesso può – ma non necessariamente “deve” – essere trascritto nei pubblici registri immobiliari. La registrazione serve a garantire l’acquirente da eventuali successive vendite, fatte fraudolentemente dal proprietario o dal costruttore, ad altri soggetti. Difatti, nel caso in cui lo stesso bene dovesse essere promesso in vendita a più persone, prevale chi tra queste ha trascritto per primo il compromesso.

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