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Come togliere usufrutto alla casa .

Come togliere usufrutto alla casa .

Quando cessa l’usufrutto e come sciogliersi dal contratto prima della scadenza.

Tuo padre ti ha lasciato in eredità una casa su cui, a suo tempo, aveva concesso un usufrutto in favore di tua zia. Ora che ne sei diventato proprietario esclusivo, vorresti utilizzare l’appartamento per te e per la tua famiglia. Vorresti, quindi, andarci a vivere, ma al momento non puoi farlo per via della presenza dell’usufruttuario. Hai provato in tutti i modi a convincere tua zia a lasciare l’immobile, offrendole anche un compenso in denaro, ma non hai ottenuto alcun risultato. La sua intenzione è di sfruttare il proprio diritto fino alla scadenza. Scadenza che è stata fissata, in contratto, con la stessa morte della donna. Insomma, si tratta un usufrutto “vita natural durante”.

A questo punto, ti chiedi come togliere l’usufrutto alla casa: c’è un modo per mandare via l’usufruttuario appigliandosi a qualche norma di legge? È obbligatorio aspettare la data di scadenza dell’usufrutto anche se è particolarmente lontana nel tempo, tanto da rendere inutilizzabile la proprietà di cui si è titolari? È legale fissare la durata di un usufrutto con l’intera vita del beneficiario?

Qui di seguito, proveremo a dipanare tutti i tuoi dubbi in materia. Sappi che potrai comunque trovare, in ogni momento, tutta la disciplina sull’usufrutto all’interno del Codice civile la cui chiarezza e semplicità lo rendono uno dei pochi testi legali comprensibili da chiunque. Se non lo hai mai preso in mano, questa è la buona occasione per farlo. Ad ogni modo, qui di seguito troverai tutte le indicazioni che ti servono per capire come togliere un usufrutto alla casa. Ma procediamo con ordine.

Indice

1 Come nasce un usufrutto?
2 Quanto dura un usufrutto?
3 Come togliere l’usufrutto alla casa
3.1 Rinuncia volontaria
3.2 Comportamento negligente dell’usufruttuario
3.3 Decadenza
3.4 Distruzione dell’immobile
3.5 Cause di nullità o annullabilità del contratto

Come nasce un usufrutto?

Se anche ci sono situazioni in cui l’usufrutto discende dalla legge (si pensi al diritto dei genitori sui beni acquisiti dai figli minorenni), nella gran parte dei casi l’usufrutto nasce con un contratto. Contratto che deve essere redatto innanzi a un notaio e trascritto nei pubblici registri immobiliari dimodoché chiunque, intenzionato ad acquistare l’immobile, possa sapere che su di esso pende un usufrutto.
Quanto dura un usufrutto?

La prima cosa che devi sapere è quanto dura un usufrutto. La legge consente alle parti di decidere la durata da dare al contratto. Questo può avere un termine prefissato o durare fino alla morte dell’usufruttuario. Dunque, è legittimo l’usufrutto vita natural durante dell’usufruttuario.

Il trasferimento della proprietà dell’immobile eventualmente effettuato dal “nudo proprietario” (così si chiama colui che cede l’usufrutto e, tuttavia, continua ad avere la proprietà del bene) non modifica la durata dell’usufrutto: il nuovo titolare dovrà, infatti, rispettare l’impegno assunto dal cedente.

Luca dona la propria casa al figlio Marco. Sulla casa c’è un usufrutto in favore della moglie di Luca, Maria, finché questa resta in vita. Marco dovrà rispettare l’usufrutto vita natural durante. Lo stesso discorso vale se Luca dovesse vendere la casa a Marco o dovesse lasciargliela in eredità.

L’usufrutto non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario. Per cui, se il contratto fissa una data di scadenza dell’usufrutto e l’usufruttuario dovesse morire prima, il diritto non si trasferisce ai suoi eredi.

Antonio cede al padre Roberto l’usufrutto sulla propria casa per 10 anni. Il padre muore dopo 5 anni. Gli altri figli del padre, fratelli di Antonio, non possono ereditare il diritto di usufrutto del padre.

Possiamo, quindi, concludere dicendo che la durata dell’usufrutto è quella fissata dalle parti nel contratto di usufrutto. Per cui:

se l’usufrutto ha un termine, esso termina alla scadenza di detto termine;
se l’usufrutto è fissato vita natural durante, esso termina con la morte dell’usufruttuario.

In ogni caso, esso cessa sempre alla morte dell’usufruttuario.
Come togliere l’usufrutto alla casa

Eccezionalmente, l’usufrutto può cessare anche prima della sua naturale scadenza senza bisogno necessariamente che muoia l’usufruttuario. Tali cause di estinzione sono contemplate dal Codice civile. Eccole.
Rinuncia volontaria

Chiaramente, non c’è modo più semplice di interrompere un contratto se c’è l’accordo di entrambe le parti. In questo caso, la legge prevede che sia sufficiente la rinuncia dell’usufruttuario per far cessare il diritto di usufrutto.
Comportamento negligente dell’usufruttuario

Nell’utilizzare l’immobile secondo il proprio diritto, l’usufruttuario deve comportarsi in modo diligente, osservando, facendo in modo che il bene non si rovini, non deteriori e si conservi senza deprezzarsi. La violazione di tale obbligo comporta decadenza dal diritto di usufrutto. Dunque, un modo per togliere l’usufruttuario dalla casa è nel caso in cui questi compia degli abusi. In tale ipotesi, si può chiedere la risoluzione del contratto anche ricorrendo al tribunale.

Un esempio tipico è quando non viene eseguita la manutenzione ordinaria che è obbligo dell’usufruttuario oppure quando non viene rispettata la destinazione del bene (ad esempio, un appartamento viene trasformato in un ufficio).

L’usufruttuario commette un abuso anche quando esercita poteri che non gli spettano (ad esempio tenta di vendere la casa) oppure trascura gli obblighi di custodia (ad esempio lascia la casa per molto tempo senza controllare eventuali perdite degli impianti o la presenza di ladri nell’appartamento).

In questi casi, tuttavia, gli abusi devono essere ripetuti (per una singola trasgressione infatti non si può chiedere la risoluzione del contratto di usufrutto) o comportare un danno considerevole e non facilmente riparabile per il nudo proprietario. Oltre alla restituzione del bene, quest’ultimo potrà altresì chiedere il risarcimento del danno.

Nei casi di minore gravità il giudice, al posto di pronunciare l’estinzione, può adottare misure cautelari per tutelare preventivamente il nudo proprietario. Egli, in particolare, può disporre che:

l’usufruttuario presti una garanzia o una cauzione;
l’usufruttuario conceda in locazione l’immobile a vantaggio del nudo proprietario;
l’immobile sia amministrato da un terzo a spese dell’usufruttuario;
il possesso dell’immobile sia assegnato al nudo proprietario con l’obbligo di pagare all’usufruttuario una somma determinata. Ad esempio, il nudo proprietario può chiedere la restituzione del possesso se l’usufruttuario ha locato l’immobile a un terzo in presenza di un esplicito divieto contenuto nell’atto costitutivo.

Decadenza

L’usufruttuario perde il suo diritto se non lo esercita per 20 anni di seguito. In pratica, basta che questi si allontani dalla casa e non la utilizzi (ad esempio non la dia in affitto) per decadere dall’usufrutto.

Per interrompere la prescrizione è sufficiente anche un solo atto di utilizzazione o sfruttamento del bene come ad esempio una lettera con cui l’usufruttuario richiede alle persone che abitano l’immobile di versare un corrispettivo per tale occupazione.
Distruzione dell’immobile

L’ultimo caso di cessazione dell’usufrutto è quando l’immobile risulta distrutto totalmente e irrimediabilmente (si pensi a un terremoto).

Se la distruzione è solo parziale, l’usufrutto prosegue sulla parte restante del bene a meno che il contratto non prevedesse, in tale ipotesi, la cessazione dell’usufrutto.
Cause di nullità o annullabilità del contratto

Come per tutti i contratti, anche per l’usufrutto vigono le regole generali in materia di nullità o annullabilità del contratto.

Se risulta che il nudo proprietario ha ceduto l’usufrutto sotto violenza o in uno stato di incapacità di intendere o volere, l’usufrutto può essere annullato entro 5 anni.

Un altro tipico vizio del contratto di usufrutto che lo rende nullo è il difetto di “forma”, ossia quando è stato stipulato non rispettando le regole del Codice civile. A riguardo, è bene sapere che l’usufrutto richiede un contratto stipulato davanti al notaio (quindi per atto pubblico) o una scrittura privata con le firme autenticate dal notaio per la trascrizione nei pubblici registri. Se il diritto è costituito con una donazione, l’atto deve avere la forma di atto pubblico a pena di nullità.

Se, quindi, l’usufrutto dovesse essere stato costituito verbalmente o con una semplice scrittura privata firmata dalle parti ma mai autenticata, esso sarebbe nullo e la casa tornerebbe al nudo proprietario.

Visto su: La Legge per Tutti