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A quali contratti si può applicare la cedolare secca?

A quali contratti si può applicare la cedolare secca?

Tassazione agevolata sugli affitti: come funziona e quando si applica?

Sei proprietario di un immobile situato in un bel quartiere. Peccato però che non ci abiti nessuno. Hai deciso quindi di concederlo in locazione e guadagnare qualcosina. Sai bene che i contratti di locazione devono essere necessariamente registratati all’Agenzia delle Entrate. Questo vuol dire che i canoni di affitto, da te percepiti, dovranno essere dichiarati e tassati. Ma esattamente, quante tasse occorre pagare?

Un amico ti ha suggerito di affittare l’immobile stipulando un contratto con cedolare secca, un regime fiscale agevolato che ti consentirebbe di pagare le tasse in misura fissa anziché variabile. In buona sostanza, i redditi percepiti per gli immobili concessi in locazione verranno tassati a parte con un’aliquota agevolata e non si sommano al tuo reddito complessivo. Da questo punto di vista ti sembra conveniente e vorresti saperne di più. Quindi, ti domandi: a quali contratti si può applicare la cedolare secca? Te lo spiego in questa guida.

Indice

1 Cedolare secca: cos’è?
2 Cedolare secca: come funziona?
3 Cedolare secca: vantaggi e svantaggi
4 A quali contratti si può applicare la cedolare secca?
5 Cedolare secca: come si registra il contratto?
6 Cedolare secca: si può revocare?
7 Cedolare secca: come e quando si paga?
8 Cedolare secca: quali sono le sanzioni?

Cedolare secca: cos’è?

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente di pagare meno tasse sugli immobili concessi in locazione. In buona sostanza, il canone di affitto percepito dal proprietario di casa non andrà a sommarsi agli altri suoi redditi.

Di conseguenza, il calcolo dell’imposta verrà effettuato in misura fissa applicando l’aliquota di riferimento (vale a dire del 21% oppure del 10% a seconda della tipologia di contratto di locazione stipulato).

Una volta scelto il regime della cedolare secca, il proprietario dell’immobile non deve versare:

le addizionali Irpef regionali e comunali;
l’imposta di bollo di 16 euro;
l’imposta di registro del contratto di locazione.

Il regime della cedolare secca è stato pensato proprio per incentivare la registrazione dei contratti di locazione ed evitare così i famosi “affitti in nero”.
Cedolare secca: come funziona?

Il meccanismo è molto semplice: supponiamo che tu sia proprietario di un immobile concesso in locazione a 600 euro al mese – quindi 7.200 euro l’anno – e che percepisca altri redditi (ad esempio, da lavoro dipendente oppure da libero professionista) pari a 35.000 euro l’anno. A questo punto, facendo una somma, avrai un reddito annuo complessivo di ben 42.200 euro. Se scegli di non applicare il regime della cedolare secca, sarei tenuto a pagare l’Irpef (e le sue addizionali, ovvero l’imposta regionale e comunale) in base ad un’aliquota calcolata sul tuo reddito complessivo, quindi nel tuo caso il 38%. È chiaro che più è alto il tuo reddito e maggiore sarà l’aliquota (che ovviamente funziona in base a scaglioni crescenti).

Quindi, se il tuo reddito complessivo dovesse aumentare ancora ed arrivare, ad esempio, a 60.000 euro allora l’aliquota salirà al 41% e così via. Capisci bene, perciò, che non è molto conveniente.

Con la cedolare secca, invece, hai la possibilità di pagare l’imposta sui redditi immobiliari in misura fissa e cioè solo il 21%. Ma non finisce qui. In alcuni casi, previsti dalla legge, pagheresti addirittura il 10% con un notevole risparmio di denaro.

Pertanto, la cedolare secca è la scelta più conveniente se:

hai un immobile da concedere in locazione e, al tempo stesso, possiedi altri redditi importanti (ad esempio da lavoro dipendente oppure se hai un’attività commerciale);
hai parecchie case da affittare e intendi pagare meno tasse sui redditi immobiliari.

Cedolare secca: vantaggi e svantaggi

I vantaggi di scegliere il regime fiscale della cedolare secca sono molteplici:

la possibilità di pagare l’imposta sui redditi immobiliari in misura fissa del 21% o del 10% per le locazioni a canone concordato;
esenzione dalle imposte di registro e di bollo;
non si versano l’Irpef addizionale regionale e comunale

L’unico svantaggio, invece, è per il proprietario di casa che si ritroverà un canone di locazione fisso per tutta la durata del contratto, senza la possibilità di poter applicare l’aggiornamento Istat.
A quali contratti si può applicare la cedolare secca?

La scelta del regime fiscale della cedolare secca spetta alle persone fisiche proprietari di un immobile concesso in locazione. In particolare, l’opzione della cedolare secca si applica ai contratti di locazione:

di immobili destinati ad abitazione di categoria catastale da A/1 ad A/11 (ad esclusione della categoria A/10, vale a dire uffici o studi privati) incluse le pertinenze (box, cantine, ecc.) purché siano menzionate nel contratto;
di immobili residenziali a cooperative ed enti senza scopo di lucro purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni.

Attenzione: da quest’anno, il regime della cedolare secca non può essere più applicato ai contratti che hanno ad oggetto la locazione di immobili commerciali (negozi ed uffici) di categoria catastale C\1. Tuttavia, l’agevolazione rimane per chi ha firmato un contratto di locazione entro la fine del 2019 e lo ha poi registrato nel 2020.

Quando si stipula il contratto di locazione poi è possibile scegliere il regime agevolato della cedolare secca con un’aliquota fissa al 21% oppure al 10%. In particolare, la legge prevede che l’aliquota del 21 si applica ai contratti di locazione a canone libero; mentre quella del 10% si applica ai contratti di locazione a canone concordato (ad esempio, il 3+2 per intenderci).

Più precisamente, l’aliquota del 10% vale solo per i contratti stipulati:

nei Comuni che presentano carenza di soluzioni abitative;
nei Comuni alta densità abitativa individuati dal Cipe;
nei Comuni colpiti da calamità naturali;
ai contratti di affitto a studenti fuori sede;
ai contratti transitori, cioè quelli con durata non inferiore a trenta giorni e non superiore a diciotto mesi.

Cedolare secca: come si registra il contratto?

La scelta di stipulare il contratto di locazione con la cedolare secca è sempre libera, quindi facoltativa, e va comunicata all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula tramite il modello RLI.

Per scegliere la cedolare secca occorre dichiararlo attraverso una delle seguenti modalità:

con la stipula del contratto, inserendo una apposita clausola in cui il proprietario esprime la sua intenzione di avvalersi del regime fiscale agevolato;
con la registrazione del contratto direttamente all’Agenzia delle Entrate;
in un momento successivo, in caso di contratto con durata pluriennale. In tal caso, se la scelta avviene, ad esempio, al terzo anno di un contratto di durata quadriennale, occorrerà comunque pagare le imposte di registro e di bollo;
in sede di proroga del contratto di affitto. Tuttavia, sarà necessario esprime tale scelta della cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (oppure entro 30 giorni dalla scadenza della sua precedente proroga);
nella dichiarazione dei redditi per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva non superiore a 30 giorni).

Se decidi di optare per la cedolare secca dovrai ovviamente comunicarlo all’inquilino con lettera raccomandata, in modo che egli sappia che rinunci all’aumento del canone d’affitto (anche se previsto dal contratto). Nel caso in cui ci siano più comproprietari dell’immobile (si pensi, ad esempio, ai coniugi in regime di comunione) ciascuno di essi potrà scegliere la cedolare secca in modo autonomo per la quota di reddito di sua pertinenza.
Cedolare secca: si può revocare?

Una volta scelta la cedolare secca, il regime fiscale si estende per l’intero periodo in cui dura il contratto di locazione o la proroga. La legge però ammette la possibilità di revocare la scelta della cedolare secca precedentemente effettuata con effetti a partire dall’anno seguente.
Cedolare secca: come e quando si paga?

L’imposta della cedolare secca si calcola quindi applicando un’aliquota del 21% (o del 10% ove previsto) sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Chi opta per il regime di tassazione degli affitti con la cedolare secca non dovrà versare, all’atto di registrazione del contratto, né l’imposta di registro né l’imposta di bollo.

La cedolare secca si inizia a pagare dall’anno successivo a quello in cui l’immobile è stato concesso in locazione. Facciamo un esempio che ti aiuti a capire: supponiamo che il contratto di affitto decorra dal 2020, la cedolare secca dovrà essere pagata nel 2021.

Le imposte relativa al reddito derivante dall’affitto dell’immobile devono essere poi versate secondo delle scadenze ben precise, vale a dire in acconto e saldo, eccetto il primo anno in cui l’acconto non è dovuto in quanto manca l’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente.

Ebbene, se la scelta della cedolare secca è stata fatta nel 2019, allora il pagamento potrà avvenire entro il 30 novembre 2020 in un unica rata (se l’importo è inferiore a 257,52 euro).

Se, invece, l’importo è superiore a 257,52 euro il pagamento potrà essere fatto in due rate:

entro il 30 giugno 2020 pari al 40%;
entro il 30 novembre 2020 pari al restante 60%.

Mentre per quanto riguardo il saldo, occorre versarlo entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.

Il pagamento della cedolare secca deve essere fatto compilando il modello F24 e utilizzando i seguenti codici tributo previsti per le locazioni:

1840 per l’acconto della prima rata;
1841 per l’acconto seconda rata oppure quando si effettua il pagamento in un unica soluzione;
1842 per il saldo.

Cedolare secca: quali sono le sanzioni?

Fino a poco tempo fa, se il proprietario di casa non comunicava la proroga della cedolare secca sul contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate era costretto a pagare una sanzione di:

100 euro in caso di omesso o ritardo della comunicazione;
50 euro nel caso in cui la comunicazione veniva fatta entro 30 giorni dalla scadenza.

Tuttavia, la suddetta sanzione è stata abolita. Questo vuol dire che oggi anche se il proprietario di casa non effettua la comunicazione, l’Agenzia delle Entrate considererà il silenzio come assenso e quindi l’opzione della cedolare secca continua a meno che non intervenga la revoca.

Autore: Marina Moretti